那些高位接盘的中产详情页设计，真挺惨的。

这段时间很多人加入彭叔的星球，说他买的房子，房价跌了25%，原来自己是贪小便宜，想要博一个房价大涨，就用了那种见不得光的贷款。

结果现在三年期了，银行把房子的评估价下降了，现在贷款还不上。。。不知道怎么办。。。

他们这些人，就是当年对房价太乐观了。

就相信那些房涨涨，相信那种什么房价永远涨，只要你坚信房价永远涨，你就把贷款拉满，你就杠杆加足，你就使劲买房，反正房价会涨，到时候哪怕你还不起房贷了，你把房子一卖，你也挣钱了。

结果这些人就上当了。

他们不知道。

投资如果这么简单的话，那人人都是富翁了。

所有你看着很简单的投资大道理，背后都是有复杂的因素，然后很多复杂的因素，汇聚起来，导致了这个结果。而当这些复杂的因素产生变化的时候，那么这个投资的行为，也就是要发生变化。

就比如说。

房价永远涨是没错，你把时间拉长20年、30年，那房价的确会比现在高，但问题是，你能等到20年、30年吗？房价20年以后比现在高100，也是高，高1000，还是高。那如果说20年以后，只高了那么一点点，你说是不是还是亏了？

当年深圳楼市很多人听了这些理论，结果深圳房价就跌的那么惨。而且现在深圳房价都没止跌，深圳的新房、二手房继续往下跌。

实在是当年强行贷款买房的人太多了，结果现在房价一跌，都完蛋了。

就像深圳南山区的这个次新二手房一样。

大家看这个房子。

现在挂牌价是930万。

然后在金融公司那边，贷款了860万。

如果这套房子，再跌一些，就是负资产了。。。

深圳有很多的中产，都和这个房东一样，或者比这个房东更惨，直接已经是负资产了。

而且他们面临的结局，就两种。

降价卖房子，认亏，接受自己多年的积蓄打水漂。

不降价卖房子，死磕等法拍，想办法找保房的团队，把法拍房的时间延长到3年、5年，但是3年、5年以后，还是要法拍的。

不管是哪一个结局，都挺惨的。

这波房价下跌，真的埋了太多的中产。

彭叔就见过那种，手上200万，然后在2020年的时候，跑到深圳去搞了套1000万的房子，结果房价下跌，200万本金亏完了不说，还到欠人家150万。

现在外面压力最大的，就是这些大城市的新中产了。

彭叔知道很多人会说详情页设计，房价下跌，伤害的是穷人。

这个话，就是扯淡的，认知低的人才会相信这个话。

你就想2个最基本的逻辑。

第一。

穷人能买得起大城市的房子吗？

第二。

外面保安、服务员、工厂工人等等的，他们降薪了吗？

这些是常识了，但凡到外面去看看的，就能知道，人家穷人因为穷，所以啥事都没有，反而，人家穷人看到房价跌了，他们还很开心呢。

你去看看那些餐厅的服务员，他们看到那些大城市中产的房价跌了，他们开不开心。

甚至别说这些服务员了。

就连很多公务员，尤其是那些年轻人的公务员，他们都觉得，房价跌了好。

哪怕说，房价跌了导致他们的奖金减少了，他们也愿意看到房价下跌。

就像深圳的公务员一样。

人家降薪的确是降了，科员一年的工资从原来的28万左右，降到了23万左右，降了5万元，但是呢，深圳的1000万房子，降成了700万，比他们的工资降的还要惨，你说他们开心不开心？

这些年轻的公务员，他们又没有房子，他们看到房价下跌，他们就很开心。

彭叔还和北京的一些公务员聊过，他们也希望房价下跌。哪怕他们还能分到房子，毕竟大单位，但是呢，他们也想房价下跌。

而且还有很多那种老公务员，就是那种房子不多的，就那么1套到3套房子的那种，他们也希望房价下跌。

因为房价上涨，对于他们来说，没有太大帮助，在线美工他们就那么点房子，自己又卖不成，然后房价涨了，他们以后想要换房子，就很难了，而且还有个扎心的事情，就是体制内炒房的相对来说没那么多，很多老公务员都没有炒房，所以那几年房价上涨的时候，他们就看着体制外的人炒房，一年动不动就挣个几百万，他们也眼红，各种不爽。

所以房价下跌，最伤的还是那些高位接盘的，其他的穷人，老中产之类的，人家都很淡定。

大家再想想。

如果说，房价下跌真的导致大部分人都不行了，那么外面的旅游行业，绝对不会那么火。

因为出去旅游一下，好歹也是要几千几万的。

虽然这个钱对比房价，不算什么，但是如果说中产欠了一屁股债，他大概率是没心情拿着钱出去旅游的。

现在房价下跌，惨的也就是那么一小部分人而已，大部分人都没啥的。

还有。

最近又有人说什么上面收购存量房当保障房，然后让房价上涨的事情。

这个事情，大家当个笑话听就可以了。

彭叔看那些人说什么收购存量房这么久，房价还没涨，是因为上面给的钱不够多，3000亿太少了，要搞个几万亿才行。

说这个话的人，他离房产核心圈子远的不得了。

因为但凡和那些部门打交道，都会知道，收购存量房，没把房价刺激起来，不是因为3000亿太少了，而是因为，上面对收购存量房的要求，太高了，审核太严格了。

收购存量房搞了那么久了，3000亿都没用完。。。。。

彭叔跟大家说一下，他们收购存量房的硬性标准。

首先是不能亏本，这是核心原则。

你每收购一个项目，你都要把计划向上面申请，如果说你的这个是亏本生意，上面是不同意的，审计那边你都过不去。

那么，怎么样才能不亏本？

彭叔跟大家说下成本。

这个收购存量房的钱，是央行先搞出来了3000亿，然后利率是1.75%，然后银行从央行这边，把这个钱拿走，贷款给那些收购存量房的企业，然后在这里面，银行也有成本，银行给企业的利率是3%左右。

也银行从央行那拿钱，是1.75%，企业从银行那拿钱，是3%左右。

那么你再算上，企业本身的运行成本，1%，那么收购存量房的资金成本，一年就是4%。

这是硬杠杠，低于这个4%，那就是亏的。

这也就意味着，收购的房子，房租回报率要达到4%以上。

大家想想。

4%的租金回报率，是什么概念？

你把现在房价腰斩了，都不一定有4个点的回报率。

然后呢，地方上没办法，为了去库存，有的城市，就自己出钱，补贴1%的利率，这样的话，本身4个点的成本，就能压到3个点。这样房租回报率超过3%，就还好了。

但是呢，因为房价太高，所以哪怕按照3%的回报率算，收购价格，也是房子的6折到8折。

那么你想想。

你是房企，或者你是房东，你愿意房子打6折到8折给地方上吗？

所以这个收购存量房为保障房事情，推动的非常慢。

大家可以把这个，看成是一个兜底，也就是给房价的最后到底，当房价跌成了租售比4个点的时候，房价就很难跌了，因为那个时候符合被收购的要求了。

但是在那之前，这个收购存量房为保障房，根本不是什么利好。

最后。

现在网上又有人说什么上海、北京限购要彻底放开，关于这个消息，彭叔只能说门都没。。。北京、上海的限购是最后的常规底牌了，现在房价还没那么惨，就把底牌打完的话，后面再跌，怎么办，所以短期内不可能放开上海、北京限购的。大家就稳稳的看着楼市继续挤泡沫吧。